Avenida Doutor Eduardo Cotching, 822
Quanto vale um imóvel neste endereço de Vila Formosa, CEP 03356-000, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.757) fica −0,3% em relação à mediana de Vila Formosa nos últimos 12 meses (R$ 4.770/m²).
Últimas vendas
Teve 2 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2020, saiu 6% acima da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 08/2020 | 114 m² | R$ 400.000 | 3.509 |
| 08/2020 | 114 m² | R$ 355.000 | 3.114 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Metrô e trem planejados
- Linha Verde, estação Vila Formosaa 190 m
- Linha 16-Violeta, estação Abel Ferreiraa 558 m
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km3 públicas, 8 particulares
- Posto de saúdeUBS Vila Formosa I - Dr. Antonio da Silveira E Oliveira a 143 m
- HospitalUnidade Hd Carrao Cies a 2,4 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?114 m²: perto de R$ 465 mil · ajuste área e vaga
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 4Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 4Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 4Quantas suítes?
4 de 4Quantas vagas de garagem?
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Vila Formosa hojeR$ 4.965
- Vendas deste prédio (2 desde 2019, a última em 2020)−10%
- Vendas na mesma rua−4%
- Idade do prédio (29 anos)−4%
- Terreno do lote+3%
- Anúncios do prédio (quartos, vagas, condomínio)−2%
- Localização dentro de Vila Formosa−1%
- m² estimado × 114 m²R$ 4.081
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista e reforma não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Vila Formosa, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço2 imóveis anunciados agora, de R$ 480 mil a R$ 550 mil
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 8.047/m² de área privativa (mediana).
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Avenida Doutor Eduardo Cotching, 822, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano2 vendas desde 2020, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2020 | 2 | R$ 3.311 | R$ 4.757 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Terracota. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 02.417.307/0001-18).
Construção: Construído em 1997; 12 pavimentos contando o térreo; 44 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 11.325 (3% sobre o valor mediano de R$ 377.500). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 4.757 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Vila Formosa nos últimos 12 meses é R$ 4.770, então o prédio fica −0,3% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 3.311 por m² e R$ 377.500 por unidade, em valores da época, em 2 vendas registradas; área mediana 114 m².
- Última venda: 08/2020 (há 73 meses): R$ 400.000, 114 m², R$ 3.509 por m².
- Quantas vendas: 2 vendas registradas desde 2020.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1997, 12 pavimentos, 44 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Terracota.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 11.325 (3% sobre o valor mediano de R$ 377.500; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Avenida Doutor Eduardo Cotching: nº 706: R$ 1.992/m² (1 venda); nº 1025: R$ 2.802/m² (4 vendas); nº 388: R$ 2.588/m² (1 venda); nº 121: R$ 2.566/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Avenida Doutor Eduardo Cotching, 822", https://itbisp.com/predio/avenida-doutor-eduardo-cotching-822 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Avenida Doutor Eduardo Cotching4 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Avenida Doutor Eduardo Cotching, 822?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 114 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 465 mil, numa faixa provável de R$ 374 mil a R$ 535 mil (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 2 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 377.500. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Avenida Doutor Eduardo Cotching, 822?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1997, tem 12 pavimentos contando o térreo e tem 44 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual o zoneamento da Avenida Doutor Eduardo Cotching, 822?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Quanto vale o m² na Avenida Doutor Eduardo Cotching, 822 com base em vendas reais?
Nas 2 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 3.311 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 377.500 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 4.757 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.757) fica −0,3% em relação à mediana de Vila Formosa nos últimos 12 meses (R$ 4.770/m²).
Quando foi a última venda registrada na Avenida Doutor Eduardo Cotching, 822?
A venda mais recente na base é de 08/2020. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Avenida Doutor Eduardo Cotching, 822?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 377.500), o ITBI fica perto de R$ 11.325: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1997, 12 pavimentos, 44 unidades, Condomínio Edifício Terracota. Compare com o preço do m² em Vila Formosa.