Sumário

1Resumo

O valor de mercado é R$ 3.180.000, R$ 10.068 por m² construído. Ele sai das 19 vendas da mesma planta no prédio nos últimos 24 meses (peso 70%) e de 63 vendas equivalentes em 17 prédios vizinhos (peso 30%), todas corrigidas pela inflação até set/2026.

Há muita oferta igual. 38 apartamentos da mesma planta estão à venda no prédio, pedindo em mediana R$ 3,2 mi. No ritmo de 10 vendas por ano desta planta, isso dá cerca de 4,0 anos de estoque: quem compra tem muita escolha e negocia.

O prédio vale mais que o entorno e acompanha a inflação. O m² das vendas recentes fica +14% acima da mediana de apartamentos de Itaim Bibi. As 4 vendas de 2026 (R$ 3,7 mi, R$ 2,96 mi, R$ 3,1 mi, R$ 3,75 mi) mostram a planta fechando entre R$ 2,96 mi e R$ 3,75 mi.

Para não ficar parado entre os anúncios iguais, anuncie a R$ 3,2 mi e aceite propostas a partir de R$ 3,08 mi. Acima de R$ 3,4 mi, o apartamento compete com 32 unidades iguais anunciadas por menos.

Tabela 1 – Principais números

2O imóvel e o prédio

Informações do pedido conferidas com o cadastro do IPTU 2026, o CNPJ do condomínio e os anúncios da mesma planta.

Tabela 2 – Características do imóvel e do prédio

O prédio está numa Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU), onde a lei de zoneamento incentiva prédios altos: é a região que mais recebe lançamentos, o que aumenta a concorrência de imóveis novos.

2.1Localização

© colaboradores do OpenStreetMap

2.2Fotos

Fotos de outra unidade da mesma planta (178 m², 3 suítes), anunciada em outubro de 2026. O avaliador confirma o estado do seu apartamento por fotos e pelo WhatsApp.

3Estudo de imóveis equivalentes

Vendas reais registradas na Prefeitura (guias de ITBI), com o valor declarado na escritura. É a base do valor: o que compradores pagaram por imóveis iguais ou parecidos.

3.1A mesma planta, no próprio prédio

Todas as vendas de apartamentos de 316 m² construídos nos últimos 24 meses. Cada valor foi corrigido pela inflação (IPCA) até set/2026 e ajustado pelo andar: no prédio, cada andar acima vale 0,28% a mais no m² (medido nas vendas desde 2019). 2 vendas foram descartadas por fugir mais de 30% da mediana.

Tabela 3 – Vendas da mesma planta no Paulistânia Bosque Residencial, homogeneizadas

3.2Equivalentes no entorno

Apartamentos de 260 a 400 m² construídos, em prédios de 2004 a 2016, a até 1 km, vendidos nos últimos 24 meses (76 vendas). Os valores foram homogeneizados para o imóvel avaliado com dois fatores: idade (desconto do m² por idade do prédio, medido em todas as vendas de São Paulo no mesmo quarteirão e trimestre) e área (fórmula de Abunahman: unidades maiores valem um pouco menos por m²). Vendas que ficaram a mais de 30% da média depois dos ajustes saíram da amostra.

Tabela 4 – Prédios equivalentes a até 1 km (o número indica a posição no mapa da Figura 5)

© colaboradores do OpenStreetMap

4Estudo do mercado atual

O que está à venda hoje: anúncios de 21 imobiliárias, conferidos em 06/11/2026. Anúncio mostra o preço pedido, não o fechado; serve para medir a concorrência e a margem de negociação.

Tabela 5 – Oferta da mesma planta no prédio

Entre apartamentos da mesma planta, o preço pedido vai de R$ 2,69 mi a R$ 4,25 mi. Acabamento e conservação mudam muito de uma unidade para outra, como mostram as três salas abaixo, todas de 178 m² no mesmo prédio.

Os 38 apartamentos iguais à venda

Tabela 6 – Anúncios ativos da mesma planta no Paulistânia Bosque Residencial

Concorrência no entorno

A até 1 km há 663 apartamentos de 150 a 210 m² privativos à venda em outros prédios, pedindo em mediana R$ 14.773 por m² privativo (R$ 2,7 mi no preço). No Paulistânia Bosque Residencial, o pedido mediano é R$ 18.118 por m² privativo.

© colaboradores do OpenStreetMap

pede menos por m² que o Paulistânia Bosque Residencialpede maiscírculo maior = mais apartamentos no mesmo prédio

5Tendência do preço

Mediana do m² por ano, corrigida pela inflação até set/2026. De 2019 a 2025, o m² do prédio variou -2% além da inflação, e o de apartamentos em Itaim Bibi, -1%: os dois acompanharam a inflação. Em 2026, as 6 vendas até setembro apontam para cima, mas ainda são poucas para afirmar uma alta.

6Liquidez

Vendas registradas no prédio por ano. Em média, 4,1% das 350 unidades trocam de dono por ano: é um prédio líquido, com comprador recorrente para esta planta.

7Conclusão e estratégia de preço

Tabela 7 – Estratégia de preço

O que pode mudar o valor. O avaliador confirma com você, pelo WhatsApp e por fotos, o que os dados públicos não mostram: reforma de cozinha e banheiros, vista, posição do apartamento no andar, vaga extra ou depósito. Cada item entra como ajuste explicado, medido nas vendas e nos anúncios do próprio prédio quando houver amostra.

8Custos da transação

Tabela 8 – Custos estimados da compra e venda

9Método e fontes

Método comparativo direto de dados de mercado, o mesmo da norma de avaliação de imóveis urbanos (ABNT NBR 14653-2): amostra de vendas reais de imóveis equivalentes, saneamento dos dados fora da curva, homogeneização por fatores (inflação, andar, idade e área) e estimativa pela mediana, com o próprio prédio pesando 70% por ser o comparável mais direto.

Fontes: guias de ITBI pagas (Prefeitura de São Paulo, 2019 a 10/2026); cadastro do IPTU 2026; CNPJ do condomínio (Receita Federal); zoneamento e metrô (GeoSampa); IPCA (IBGE); anúncios de 21 imobiliárias de São Paulo, com as fotos citadas nas legendas; mapas do OpenStreetMap. A área privativa vem dos anúncios da mesma planta (178 m², 56% da área construída do IPTU).

Limites: o valor declarado no ITBI pode ficar abaixo do preço real em parte das vendas; por isso o relatório olha a mediana e descarta valores fora da curva. Este é um parecer de valor de mercado feito a partir de dados; não é laudo para processo judicial nem substitui a vistoria de um banco no financiamento.

Relatório de exemplo, com as vendas e os anúncios reais do prédio e uma unidade-tipo.